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47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

香港律师何君尧：手持1号证抵“达”广州 开启新年执业******

　　(情满大湾区)香港律师何君尧：手持1号证抵“达”广州 开启新年执业

　　中新网广州1月9日电 题：香港“大状”何君尧：手持“1号证”广州开启新年执业

　　中新网记者 方伟彬

　　2023年伊始，有30多年律师从业经验的香港“大状”(粤语，指律师)何君尧现身广州，在广信君达律师事务所，开启了新一年的内地执业。

　　“我一年的时间里会四次到内地上班。”何君尧告诉中新网记者，自去年成为全国首批获准在大湾区内地九市执业的港澳律师以来，这是他第二次到内地上班。

　　在广州周大福金融中心29层，何君尧的办公室收拾得简洁明了，办公桌上一块“大湾区法律事务首席顾问”的牌子，在阳光的照射下十分醒目。去年7月，广东省司法厅为何君尧颁发了编号为“No.90000001”的粤港澳大湾区律师执业证，截至目前，他在内地执业的半年时间里，已代理了4宗案件。

　　谈及半年来内地执业的感受，何君尧多次谈到了“先行先试”四字。一方面，这是他对内地司法不断进步的赞赏，另一方面，是对港澳青年律师的勉励。

　　“广东省司法的体系很先进，从善而流，去年新冠疫情的影响下，在保证个人身体健康，生命财产安全之余，通过视频开庭非常好。”何君尧对内地灵活的办案方式十分赞赏，他在内地代理的第一宗案件，就感受到网上开庭的便捷高效。

　　粤港澳大湾区具有“一国两制三法域”的特点。何君尧说：“广东省高院曾邀请我和给他们的法官讲课，谈谈香港判例等经验。”内地司法体系“先行先试”的魄力、对香港判例制度的借鉴让他印象深刻。

　　早在2004年，何君尧香港的律师事务所在广州设立了办事处，但当时香港律师没有内地执业资格，无法进一步服务客户。据他介绍，过去，港澳律师想要获得内地执业资格，必须通过内地统一的国家司法考试。

　　何君尧回想起三次参加国家司法考试的经历时笑称，和几十万年轻有为内地青年参加司法考试，从头自学内地法律知识，对香港律师来说有难度。他认为，粤港澳大湾区律师执业考试面向港澳有五年以上执业经验的律师，考试内容也相应调整，是一种先行先试的好办法。

　　据广东省司法厅9日提供的数据显示，截至2022年底，广东共设立了16家粤港(澳)合伙联营律师事务所，派驻和受聘90名香港律师和澳门律师；205名港澳律师通过考试后取得粤港澳大湾区律师执业证书。

　　自1988年，在香港开办律所至今，何君尧曾担任过香港律师会会长，不断推进内地和香港的法律人才的交流。“我曾带领香港的同业到内地交流，跑遍了内地20多个省市自治区。”

　　“早年交流的种子，现在开花结果了。”何君尧满面笑容。如今，港澳律师可以在内地执业，他更是信心十足。

　　广州市律师协会副会长邓传远和何君尧有相同的看法。他认为，相关举措对大湾区融合具有很大意义。邓传远表示，港澳律师在粤港澳大湾区内地九市执业，扩大了他们业务地域。同时，也加强了与内地律师的交流，有利于共同服务中国企业走向国际市场。

　　何君尧已61岁，但仍干劲十足。何君尧说：“我昨天早上在广州萝岗考察，中午在广州番禺见客人谈案件，下午6时回天河吃完饭，晚上9时，回到酒店再会见另外一批客人。”记者采访当日，他还参加了“涉港澳商事纠纷司法规则衔接指引”研讨会，与港澳青年律师分享执业心得，并鼓励港澳青年律师到内地执业。

　　采访结束时，何君尧在办公桌上写下：“路虽远，行则将至，事虽难，做则必成，勇往前进，毫无疑虑”。(完)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）